Avrupa’da konut fiyatları ve kiralar on yılı aşkın süredir hızla artarken, ülkeler ve şehirler farklı araçlarla krize müdahale ediyor. Belediye destekli sosyal konuttan “Housing First” ile evsizliği bitirmeye, kira düzenlemelerinden boş konut vergisine ve emeklilik fonlarını yap-kira projelerine yönlendirmeye kadar geniş bir araç seti kullanılmakta. Uzmanlar, tek bir reçetenin yetersiz olduğunu, başarılı yaklaşımların sıkı planlama, sürekli kamu finansmanı ve yerel uygulama kapasitesi gerektirdiğini söylüyor.

Belediye evleri ve kamu müdahalesi — Viyana modelinin etkisi

Viyana, uzun yıllardır uyguladığı büyük ölçekli sosyal konut politikasıyla sık sık örnek gösteriliyor. Kentte belediye destekli ve kamu kaynaklı konut stoğu yüksek; bu yaklaşım hem fiyat istikrarı sağlıyor hem de düşük gelir gruplarının kent merkezinde kalmasına olanak veriyor.

Konut Krizi-1

Viyana’nın deneyimi, iklim hedefleriyle entegre “yeşil sosyal konut” projeleriyle de dönüşüyor; yani enerji verimliliği yatırımlarıyla yeni konutlar aynı zamanda daha az işletme gideri vaat ediyor. Uzman analizleri, modelin yerel kurumsal yapı ve uzun vadeli finansmanla mümkün olduğunu vurguluyor.

Evsizlik sorununa doğrudan çözüm: Finlandiya’nın “Housing First” başarısı

Finlandiya, “önce konut — sonra destek” (Housing First) yaklaşımıyla uzun süreli evsizliği büyük ölçüde azalttı. Sistem, kişiyi önce kalıcı konuta yerleştiriyor, ardından sağlık ve sosyal hizmetlere erişimini sağlıyor; sonuçlar ciddi düşüşleri gösteriyor. Bu model, özellikle konut arzı ve sosyal hizmetler koordinasyonu olduğunda başarılı oluyor ve birçok ülke tarafından pilot program olarak inceleniyor.

Konut Krizi Finlandiya-1

Kira düzenlemeleri: Kısa vadede rahatlama, uzun vadede yan etkiler

Bazı büyük şehirler ve ülkeler kira artışlarını sınırlayan düzenlemeler getiriyor. Örneğin Paris’te uygulanan kira çerçevesi (encadrement des loyers) kiralarda bir miktar moderasyon sağladı; araştırmalar uygulamanın ortalama kira artışını düşürdüğünü gösteriyor. Ancak akademik ve piyasa incelemeleri, sıkı kira kontrollerinin uzun vadede yeni arzı azaltabileceği, yatırım iştahını düşürebileceği ve bazı durumlarda kiracı-ev sahibi dengesizliklerine yol açabileceğini de işaret ediyor. Bu nedenle birçok ülke, kira sınırlamalarını arz artırıcı önlemlerle paket halinde uygulamaya çalışıyor.

Avrupa Konut Krizi-1

Arzı artırma: Planlama reformları ve Build-to-Rent (BtR)

Bir diğer büyük başlık, arzı artırmak için planlama sistemlerinde reformlar yapmak. Birleşik Krallık örneğinde, kamu tartışmaları planlama hızını artırmaya ve büyük arsa geliştirme projelerinde sorumluluğu netleştirmeye odaklanıyor; ayrıca “build-to-rent” (yatırımcıların kiralık konut üretmesi) modeli emeklilik fonları gibi kurumsal sermayeyi konut üretimine yönlendirerek kısa vadeli arzı desteklemeyi hedefliyor. Bu tür yaklaşımlar, özel sermayeyi kiralık konuta çekmek için düzenleyici teşvik ve garantiler gerektiriyor.

Vergiler ve piyasa-düzenleme: Boş konut vergileri, spekülasyon karşıtı önlemler

Hükümetler boş duran konutları piyasaya çekmek ve kısa dönemli kiralamayı sınırlamak için yeni vergi ve cezalar deniyor. Hollanda’da boş konut vergisi tartışmaları, İspanya ve bazı Hollanda şehirlerinde ise turist amaçlı kısa dönem kiralamalara sınırlamalar gündemde. Ayrıca bazı şehirler, düşük fiyatlı konutların yatırım amaçlı alımını sınırlayacak kurallar getiriyor. Bu araçlar arzı direkt artırmaktan ziyade mevcut stokun daha verimli kullanılmasını hedefliyor.

Uzun vadeli çerçeve: OECD’nin politika paketleri

OECD ve benzeri uluslararası kuruluşlar, ülkeler için vergi, harcama, düzenleme ve kent planlama eksenlerinde bir “araç kutusu” sunuyor. Bu paketler; (1) konut arzını artırmak için planlama reformları, (2) düşük gelirli hanehalkları için doğrudan mali destek, (3) vergi ve teşviklerle kiralık konut finansmanı, (4) evsizlikle mücadelede Housing First gibi yaklaşımları beraberce uygulamayı öneriyor. Uzmanlar, bunların yerel koşullara uyarlanmasının ve mali sürdürülebilirliğin kritik olduğunu belirtiyor.

Uzman yorumu (derleme)

  • Kısa vadede kira kontrolü veya sübvansiyonlar hanehalklarına nefes aldırıyor; ancak tek başına çözüm değil.

  • Kalıcı etki için arzı artırmak, kamu-özel işbirlikleri ve yerel yönetimlere güç vermek gerekiyor.

  • Sosyal konut ve Housing First gibi programlar hem adalet hem de etkinlik açısından başarılı örnekler sunuyor; ancak finansman ve idari kapasite şart.
    (Bu derlemede yer alan değerlendirmeler, OECD raporları ve vaka çalışmaları temel alınarak hazırlanmıştır.)

Avrupa deneyimleri, tekil müdahalelerin genelde yetersiz kaldığını; etkili politikaların çoklu araçları—kamu konutu, planlama reformu, sosyal hizmet entegrasyonu ve finansman mekanizmaları—aynı anda işleterek elde edildiğini gösteriyor. Yerel koşullar (arazi maliyeti, inşaat sektörü kapasitesi, kamu bütçesi) politika seçimlerinde belirleyici oluyor.

Kaynak: HABER MERKEZİ