Konut kredisi faizlerinde yeni bir düşüş beklentisi konuşulurken gözler yeniden bankaların kredi oranlarına çevrildi. Ancak bugünkü tabloyu anlamanın yolu yalnızca güncel faizlere bakmaktan geçmiyor. Türkiye'de konut kredilerinin son yıllardaki seyrine bakıldığında, geçmişte alıcıların karşısına çıkan iki dikkat çekici dönem görülüyor.
Bunlardan biri 2013'teki düşük faiz ortamı, diğeri ise 2020'deki düşük faizli konut kredisi kampanyalarıydı.
Peki bugün yeni bir dönem başlarsa, geçmişteki fırsatlara benzer bir tablo ortaya çıkabilir mi?
2013'te konut kredisi faizleri yüzde 10'un altına indi
2013 yılı konut kredisi açısından bugünkü tabloya göre oldukça farklıydı.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verilerinden derlenen haftalık seriye göre, konut kredilerinde ağırlıklı ortalama yıllık faiz oranı 2013 yılının ilk yarısında yüzde 10'un altında seyretti.
Ocak 2013'te yüzde 9,66 olan oran, haziran sonunda yüzde 8,30'a kadar geriledi. Temmuz ayında da yüzde 9,31 seviyesinde kaldı. Yılın sonuna doğru ise faiz yeniden yüzde 10'un üzerine çıktı.
Yani 2013'te özellikle yılın ilk yarısı, konut kredisi kullanmak isteyenler açısından son yıllara kıyasla oldukça düşük faizli bir dönemdi.
Üstelik burada önemli olan yalnızca faiz oranı değildi. O dönemde konut fiyatları bugünkü nominal seviyelerin çok uzağındaydı.
2020'de ise başka bir fırsat ortaya çıktı
2020'yi farklı kılan şey, yalnızca yıllık ortalama faiz oranı değildi.
Pandeminin ilk aylarının ardından kamu bankalarının başlattığı düşük faizli konut kredisi kampanyaları, piyasada büyük bir hareketlilik yarattı.
TCMB'nin kredi gelişmelerine ilişkin raporunda, 2020 yılının ağustos ayında konut kredisi faizlerinin yüzde 1 sınırının altına indirilmesinin ve özel bankaların da indirimlere katılmasının ertelenen konut talebini canlandırdığı belirtiliyor.
Bu dönemde bazı kampanyalarda aylık konut kredisi faiz oranları yüzde 1'in altına kadar indi.
Sonuç ise konut satışlarına da yansıdı.
TÜİK verilerine göre 2020 yılında Türkiye genelinde 1 milyon 499 bin 316 konut satıldı. İpotekli konut satışları ise bir önceki yıla göre yüzde 72,4 artarak 573 bin 337'ye yükseldi. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 38,2 oldu.
Bu nedenle 2020, konut kredisi açısından Türkiye'nin son yıllardaki en dikkat çekici dönemlerinden biri olarak öne çıktı.
Peki 2013 mü daha avantajlıydı, 2020 mi?
Burada önemli bir ayrım yapmak gerekiyor.
Sadece faiz oranına bakarsak 2013 öne çıkıyor.
2013'te konut kredisi faizleri yılın bazı dönemlerinde yüzde 8-9 bandına kadar gerilemişti. 2020'nin yıllık ortalama konut kredisi faizi ise çeyreklik verilere göre yaklaşık yüzde 12 seviyesindeydi. Ancak 2020'de özellikle yaz aylarında uygulanan kampanyalı kredi oranları çok daha düşük seviyelere indi.
Dolayısıyla iki dönemi şöyle özetlemek daha doğru:
2013: Düşük faizli normal piyasa dönemi.
2020: Çok düşük kampanyalı konut kredileriyle olağanüstü kredi talebinin oluştuğu dönem.
Bu nedenle “en kârlı dönem kesin olarak 2013'tü” ya da “2020 kesinlikle en iyi dönemdi” demek doğru olmaz. Bir evin gerçekten ne kadar kazandırdığını hesaplamak için aynı zamanda o evin satın alma fiyatı ve sonraki yıllardaki değer değişiminin de hesaba katılması gerekir.
Bugün tablo nasıl?
2026'da konut kredisi faizleri geçmişteki düşük oranların oldukça üzerinde bulunuyor.
TCMB'nin 17 Temmuz 2026 ile biten haftaya ilişkin verisinde konut kredisi faiz oranı yüzde 41,2 olarak gerçekleşti. Aynı haftada ihtiyaç kredisi faizleri yüzde 65,0 seviyesindeydi.
Bu rakam 2013 ve 2020'deki düşük faiz dönemleriyle karşılaştırıldığında aradaki farkın hâlâ çok büyük olduğunu gösteriyor.
Ancak son dönemde konuşulan faiz indirimi beklentisinin önemi de burada ortaya çıkıyor.
Çünkü konut kredisi faizlerinde kalıcı bir düşüş yaşanması halinde, geçmişte olduğu gibi konut talebinde yeniden hareketlilik oluşması mümkün olabilir. Bunun ne ölçüde gerçekleşeceği ise faizlerin ne kadar ve ne hızda gerileyeceğine bağlı olacak.
2020'deki hareketlilik neden önemli?
2020'nin en dikkat çekici taraflarından biri, düşük faiz ile konut satışları arasındaki ilişkinin çok kısa sürede görülmesiydi.
TÜİK verilerine göre 2020 yılında ipotekli konut satışları 573 bin 337 adetle gerçekleşti ve yıllık bazda yüzde 72,4 arttı.
Bu rakam, düşük maliyetli konut kredisinin alıcı davranışını ne kadar hızlı değiştirebildiğini gösteren önemli örneklerden biri.
Dolayısıyla bugün faizlerde yeni bir düşüş yaşanması halinde yalnızca kredi taksitlerinin değil, konut piyasasındaki talebin de yakından takip edilmesi gerekiyor.
Asıl soru: Üçüncü fırsat gerçekten geliyor mu?
Bugünkü tablo henüz 2013 veya 2020'deki koşulların aynısı değil.
2026'da konut kredisi faizleri hâlâ o dönemlerin oldukça üzerinde. Bu nedenle bugünden “2020'deki fırsat kesinlikle geri geliyor” demek doğru olmaz.
Ancak faizlerde belirgin ve kalıcı bir düşüş gerçekleşirse, konut almak isteyenler açısından yeni bir pencere açılabilir.
Burada tüketicilerin yalnızca “faiz kaç oldu?” sorusuna bakmaması gerekiyor.
Asıl bakılması gereken üç rakam var:
Konutun fiyatı + kredi faiz oranı + toplam geri ödeme.
Çünkü düşük faiz tek başına ucuz ev anlamına gelmiyor. Faiz düşerken konut fiyatları hızlı bir şekilde yükselirse, kredi maliyetindeki avantajın bir bölümü konut fiyatındaki artışla ortadan kalkabilir.
2013 senesinde konut kredisi faizleri yüzde 10'un altına kadar geriledi. 2020'de ise düşük faizli kampanyalarla konut kredisi piyasasında büyük bir hareketlilik yaşandı. 2026'da ise faizler hâlâ bu iki dönemin üzerinde bulunuyor.
Şimdi gözler yeni bir faiz düşüşünün gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinde.
Eğer kredi faizlerinde kalıcı bir gerileme başlar ve bu düşüş konut fiyatlarındaki artıştan daha hızlı gerçekleşirse, geçmişte kaçırılan fırsatların ardından yeni bir konut alma penceresi oluşabilir.
Ancak bu kez karar verirken yalnızca faiz oranına değil, aylık taksite ve kredinin toplam geri ödemesine bakmak gerekiyor.
Çünkü geçmiş bize bir şeyi açıkça gösterdi: Konut piyasasında fırsatı belirleyen tek başına faiz değil, evin fiyatı ile kredinin maliyetinin birlikte hareket etmesi.
