Haziran 2026 verileri, Türkiye genelinde bu sürenin ortalama 13 yıl seviyesinde olduğunu gösteriyor. Ancak şehirler arasındaki fark oldukça belirgin: Bazı illerde yatırımın kira geliriyle geri dönüşü 11 yılda gerçekleşirken, bazı şehirlerde bu süre 18 yıla kadar çıkıyor.
Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı Haziran 2026 Konut Değer Raporu'na göre, konut fiyatlarında reel gerileme sürerken kira gelirlerindeki artış bazı illerde amortisman süresini kısalttı. En fazla konut satışı yapılan 30 ilin 25'inde son 5 yılda yatırımın geri dönüş süresi kısaldı.
Türkiye'de ev yatırımı ortalama 13 yılda geri dönüyor
Türkiye genelinde konut yatırımının ortalama amortisman süresi son 5 yıldır 13 yıl seviyesinde bulunuyor.
Haziran 2026'da ortalama konut satış fiyatı 5 milyon 118 bin TL, ortalama metrekare satış fiyatı ise 40 bin 944 TL oldu. Ortalama metrekare kira bedeli 268,26 TL, ortalama kira ise 26 bin 826 TL olarak hesaplandı.
Bu tablo, konut yatırımında yalnızca satış fiyatının değil, elde edilebilecek kira gelirinin de belirleyici olduğunu ortaya koyuyor.
Ankara ve Şanlıurfa'da süre 11 yıl
Konut yatırımının kira geliriyle en hızlı geri döndüğü iller arasında Ankara ve Şanlıurfa öne çıkıyor. Her iki şehirde de amortisman süresi 11 yıl olarak hesaplandı.
Son 5 yılda yatırımın geri dönüş süresinin en fazla kısaldığı iller ise Manisa, Eskişehir, Şanlıurfa, Afyonkarahisar ve Çanakkale oldu.
Bu şehirlerde kira gelirlerindeki artışın konut fiyatlarındaki yükselişten daha güçlü olması, yatırımın geri dönüş süresini aşağı çekti
İstanbul'da evin kendini ödeme süresi 12 yıla indi
Türkiye'nin en büyük konut piyasası olan İstanbul'da da amortisman süresi dikkat çekici şekilde değişti.
İstanbul'da iki yıl önce 15 yıl olan geri dönüş süresi, Haziran 2026 itibarıyla 12 yıla geriledi. Kira fiyatlarındaki yükseliş, konut fiyatlarıyla kira getirisi arasındaki dengeyi yatırımcı açısından değiştiren önemli faktörlerden biri oldu.
Muğla'da yatırımın geri dönüşü 18 yılı buluyor
Listenin diğer ucunda ise Muğla bulunuyor.
Muğla'da konut yatırımının ortalama amortisman süresi 18 yıl olarak hesaplandı. Muğla'yı 17 yıl ile Balıkesir, Elazığ ve Aydın takip ediyor.
Turizm ve ikinci konut talebinin güçlü olduğu bölgelerde konut satış fiyatlarının kira gelirlerine göre daha hızlı yükselmesi, amortisman süresinin uzamasına neden olabiliyor.
Emlakjet ve Endeksa CEO'su Görkem Öğüt de özellikle Muğla ve Antalya gibi bölgelerde satış fiyatı artışının kira artışının önüne geçmesinin geri dönüş süresini uzattığına dikkat çekti.
Antalya'da ev kaç yılda kendini amorti ediyor?
Antalya'da konut yatırımının geri dönüş süresi 16 yıl olarak hesaplandı.
Son 5 yılda amortisman süresinin uzadığı iller arasında Muğla, Antalya, Mersin, Adana ve Konya yer aldı. Bu durum, konut fiyatlarının hızlı yükseldiği bölgelerde yüksek kira gelirinin her zaman daha kısa amortisman anlamına gelmediğini gösteriyor.
İllere göre konut amortisman süreleri
Haziran 2026 verilerine göre öne çıkan illerde ortalama geri dönüş süreleri şöyle:
| İl | Amortisman süresi |
|---|---|
| Ankara | 11 yıl |
| Şanlıurfa | 11 yıl |
| İstanbul | 12 yıl |
| Türkiye geneli | 13 yıl |
| Antalya | 16 yıl |
| Balıkesir | 17 yıl |
| Elazığ | 17 yıl |
| Aydın | 17 yıl |
| Muğla | 18 yıl |
Ev alırken sadece fiyatına bakmak yeterli değil
Konut yatırımında satın alma bedeli kadar, o evin sağlayacağı kira geliri de önem taşıyor. Aynı miktardaki parayla alınan iki konutun amortisman süresi, bulunduğu şehir ve bölgedeki kira talebi nedeniyle birbirinden oldukça farklı olabiliyor.
Bu nedenle yatırım kararı verirken konut fiyatı, kira getirisi, bölgedeki arz-talep dengesi ve uzun vadeli kiracı potansiyelinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Haziran 2026 verilerinin ortaya koyduğu tablo da bunu net biçimde gösteriyor: Türkiye'de bir evin kira geliriyle kendini amorti etmesi ortalama 13 yıl sürerken, en kısa süre 11 yıl, en uzun süre ise 18 yıl olarak hesaplanıyor.
